因建商廣告誤導,購買到商業、工業區用地的住宅

(案例二)
在銷售人員的積極推銷下,我認為賣價尚屬合理,便向建商簽訂買賣契約。想不到給付價款後,才發現我買的房地

在法律上並「不能」供為住宅使用,我能夠要求建商返還買賣價金嗎?(詐欺返還價金篇1)
 

律師貼心話:

1.      消費者可以在訴訟中提出系爭房地的廣告文宣、樣品屋型式、室內設計傢俱配置參考圖等證據資料,向法院證明建商確以「住宅」向消費者銷售房地。而系爭房地卻因法令限制,「不能」供為住宅使用,則建商自屬詐欺行為,消費者依法得撤銷意思表示,向建商要求返還買賣價金。或可以選擇向公平交易委員會檢舉建商廣告不實的情形,讓建商受到罰緩。

2.      法院實務認定,縱然契約中有記載房地之使用房區為商業區,惟因一般消費者對於土地使用分區及法令限制並不甚明瞭,建商自須負擔較高程度之告知義務,如再契約上明訂「僅得供辦公室使用」、「不得供住宅使用」等條款,或者請銷售人員明確告知消費者,系爭房地依法令無法作為住宅。

 

臺灣新北地方法院104年重訴字第609號民事判決摘要:
主文:
被告悅OOO股份有限公司、但以OOO股份有限公司應給付原告新臺幣柒佰伍拾玖萬元,暨被告悅OOO股份有限公司自民國一百零四年九月十四日起、被告但以OOO股份有限公司自民國一百零四年九月二日起,均至清償日止,按年利率百分之五計算之利息,惟如其中一被告已履行給付,他被告免給付之義務。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾參萬元為被告供擔保後,得假執行;但被告如以新臺幣柒佰伍拾玖萬元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由:
查:系爭房地之使用分區為商業用地,僅得作為辦公室用途,不可作為一般居住之住宅區使用,惟以被告委託麥特廣告股份有限公司(下稱麥特公司)銷售上開「敦揚」建案時所使用之室內設計傢俱配置參考圖,有床鋪、衛浴、飯廳、客廳等配置,又所發送之文宣廣告內容亦載有「在台北在東區,你想出走又想回家,那這裡就是夢想的家」、「以前回家只有一條安康路,現在條條大道送你進家門」、「當台北遇見『敦揚』,家就像溫暖太陽」、「如果每天回家都能經過一座花園,那該是一種難得的幸福」、「如果台北有一座社區,可以擁有自然的碧蔭,那該是千金難買的幸福」等文字,有原告提出之傢俱配置參考圖影本1紙、廣告文宣影本9紙在卷可查(本院卷第9至18頁)。又被告悅O公司因於銷售上開建案廣告上,對於辦公室用途之建案使用一般住宅之用語、圖示,就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,經公平交易委員會處以罰鍰,有該會公處字第104028號處分書影本1份在卷可稽(本院卷第43至46頁),是被告係以系爭房地得作為住宅使用為廣告,自應確保該廣告內容之真實,而上開銷售建物廣告所宣傳之系爭房地得供作一般住宅之用途,亦係影響原告是否承買之重要因素,惟系爭房地依法令既不得作為住宅使用,被告對於誤信該廣告內容而與其簽定系爭契約之消費者即原告,應有詐欺之情事。

…惟以系爭契約第1條雖載有系爭房地之使用分區為社區中心商業區,並檢附上開新北市政府工務局函文、房屋平面圖為附件,惟並未明白敘明「僅得供辦公室使用」、「不得供住宅使用」或相類文字,且以一般消費者對於土地使用分區及法令限制不甚明瞭,於購屋時多均係經由廣告文宣、樣品屋型式及銷售人員口頭介紹瞭解建案內容,此觀諸原告於本院審理中陳稱:契約書及附件工務局函文、室內配置圖我沒有看,我只有看大張的彩色配置圖。我一直沒有看契約,因為對方一直拿配置圖與樣品屋跟我談,且這些都是住宅,我沒有懷疑過等語(本院卷第250頁正反面)即知,而被告以彩色、醒目之廣告文宣將系爭房地所屬建案包裝為寧靜、宜人之住宅為銷售,再於系爭契約及附件中以專業、隱晦之文字、函文及圖說解釋該建案依法令之實際用途,尚難認已盡其告知義務。再縱認上開證人席O生、林O蓓證言屬實,惟上開銷售人員對於建築管理法令之瞭解,遠較原告為高,渠等既知悉原告購買系爭房地係為作住宅使用,即應誠實告知依法令無法作為住宅,豈有以曖昧態度迎合原告,甚且於該建案之樣品屋刻意營造適合住宅使用之型式,亦難認無欺瞞原告之情,另觀諸證人林O蓓上開證言,其與原告於接洽過程中,亦從未就上開廣告內容具體磋商,揆諸上開最高法院92年度台上字第2694號判決要旨,自難謂該廣告內容已非要約之一部。審酌近年房地產市場中,建商為求低價取得土地,並以較低房價吸引消費者,基於行政機關無法逐一取締之僥倖心態,屢屢違反土地使用分區之限制,將僅得供作工業、商業用地之建案充作住宅銷售,所衍生之後續問題不斷,建商一方面為求銷售,大肆彰顯其所推建案得作為住宅使用,一方面為規避事後行政、民事責任,於最低限度內聊盡告知義務,待得行政機關發覺該違法情形欲行取締時,該建案早已出售予消費者,則建商違反建築法規在先,於獲利後又不需承擔任何責任,並將後續問題留給消費者自行解決,其所為亦與誠信原則有違。

被告悅O公司又辯稱系爭房地距離原告住所僅約1公里左右,原告為當地住戶,豈有不知系爭房地與山坡地比鄰,應不得作為住宅使用云云,惟以原告之住所縱鄰近系爭房地,並非表示即應知悉系爭房地之使用分區限制,被告悅O公司上開辯詞,尚無足採。再以被告悅O公司雖另聲請調閱原告於103年11、12月間,委託冠OO不動產仲介經紀有限公司銷售系爭房地之不動產銷售契約書影本1份(本院卷第225至228頁),並據此主張原告應知悉系爭房地之使用分區云云,查原告固有於103年9月3日委託仲介銷售系爭房地,惟以期間係於103年7月1日簽定系爭契約之後,顯係於簽約後發現系爭房地僅得供辦公室使用,故欲脫手出售,尚難執此認定原告其簽約時,已知悉系爭房地之使用分區。

被告但以誠公司另辯稱其雖為上開建案之所有權人,然該建案已於101年銷售予被告悅O公司,該建案之規劃、設計與行銷,均由被告悅O公司負責,其並未參與該建案之銷售活動及廣告決定等語,並提出投資開發分屋協議書影本1份、但以誠科技大樓房地買賣契約書影本1份、附約影本2紙、承諾書影本1份、591房屋交易網頁列印資料影本1份、網路地產王網頁列印資料影本1份在卷為憑(本院卷第86至97頁)。按債務人之代理人或使用人,關於債之履行有故意或過失時,債務人應與自己之故意或過失負同一責任,民法第224條第1項定有明文。查本件被告但以誠公司與被告悅O公司同列為系爭契約之賣方,有「『敦揚』一期房屋及土地買賣契約書」影本2份在卷可參,是被告但以誠公司應為系爭契約之當事人,又其所辯並未參與上開建案之銷售及廣告決定等語,縱係屬實,然其既委託被告悅O公司辦理上開事宜,自係以被告悅O公司為其代理人或使用人,揆諸上開規定,自應就被告悅O公司所為詐欺行為負同一責任,至其與被告悅O公司內部所為之約定,僅得對被告悅O公司發生效力,然難執此對抗原告,因認被告但以誠公司上開辯解,尚無足採。
  • 回上頁
  • 您有法律上的困擾嗎?

    我們提供免費法律諮詢服務!