買了預售屋才發現鄰近有基地台,可以主張瑕疵嗎?

邱太太買屋簽約時,建商完全沒告知所買下的房屋隔壁頂樓設有基地台,居然讓邱太太在驗屋時才發現。深恐自己和家人因電磁波使健康受到極大影響,邱太太可以此主張瑕疵嗎?
 

律師貼心話:

1.      在內政部現行公告的房屋現況說明書範例內,雖未將行動電話基地台存否列進,但因行動電話基地台長期收發電磁波,買家於考慮健康因素下多會詢問,故建商仍會於說明書內列入「是否有架設大哥大基地台設備」以避爭議。

2.      不過法院認為行動電話基地台並非為房屋瑕疵態樣,此僅為議價條件之一。賣家並沒有告知基地台存否之義務,即使賣家已勾選上開問題,此一告知範圍亦未包含該房屋鄰近有無基地台設備,故買家以此主張賣家違反告知義務並無理由。

 

臺灣台北地方法院 105 年訴字第 2265 號民事判決摘要:
主文:
被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾壹萬柒仟柒佰壹拾貳元及自民國一百零五年二月十一日起至清償日止,按日息萬分之二計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬玖仟元為被告供擔保後,得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾壹萬柒仟柒佰壹拾貳元為原告預供擔保,得免為假執行。
理由:
買賣標的為不動產者,若房屋內外或土地上存在令人心生嫌惡之設施或情事,即我國民間俗稱之嫌惡設施,例如墓地、高壓變電所、垃圾焚化爐、基地台設施等,為肉眼可見之土地上定著物,不易拆遷。
所謂「嫌惡情事」者,例如房屋內外發生非自然身故情事即我國民間俗稱之「凶宅」者,以及其他非身故情事而可能造成精神創傷者,例如幫派鬥毆、非法入侵住宅、虐待兒童、性侵害等,則為肉眼未見之不安心理,可能因不知而無所謂不安,或因個人心理或宗教信仰而異,或因時間經過而淡忘記憶,或因宗教儀式之舉行而得以除去不安心理。由於嫌惡設施或情事之態樣不可勝數,並無明確認定標準,是否因此構成瑕疵,即應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準,於具體個案中逐一加以認定。
(
)經查,系爭房地週遭鄰近之建物屋頂平台設置有行動電話基地台設施,且該設施並非設置於系爭房地所在之建物大樓本身等節,有被告所提出基地台設施之照片附卷可佐(見本院卷第39頁),且為兩造所不爭執,堪可認定。則本件行動電話基地台之嫌惡設施既非設置於系爭房地所在大樓內或其上,被告主張系爭房地因前開基地台設施存在,故具有物之瑕疵云云,即難認有據。又被告雖辯稱依一般房屋買賣之交易觀念,鄰近基地台之事實,客觀上使買受人對其有身體健康上之影響產生疑慮與不安,進而降低購買之意願,本案系爭房地因前開嫌惡設施減損市價約1215%,其受有478萬元至598萬元之經濟上損害云云,惟查,不動產於市場價格係買賣雙方關於買賣成交價之約定,涉及雙方主觀認知及其他因素,嫌惡之設施固對於不動產交易價格有所影響,然僅在於買賣交易雙方於議價磋商階段,是否將此一環境位置因素,列為價金金額高低之「議價考量條件之一」而已,
系爭房地週遭鄰近大樓存在基地台設施之事實,亦僅是作為議價之籌碼或條件,非即可認係標的物之瑕疵,更遑論該基地台並非存在於系爭房地上。至被告另辯稱前開基地台設置違反「行動通信網路業務基地臺設置使用管理辦法」第14條第1項「室外基地臺天線申請架設於建築物屋頂者,其天線之設置高度及方向,應確保其水平方向正前方15公尺內不得有高於天線之合法建築物」規定,而具有瑕疵部分,原告既非前開基地台設施之設立、管理或使用人,縱認前開基地台之設置確有違反前開管理辦法第14條第1項規定,亦與原告無涉,尚難據此認系爭房地存有瑕疵。
(
)被告又主張依現行不動產交易所使用之「標的物現況說明書」,均將「是否有架設大哥大基地台設備」列入不動產買賣交易出賣人應告知之事項,然原告於被告簽訂系爭買賣契約前後及系爭房地施工期間,均未告知前開嫌惡設施存在之事實,違反出賣人之告知義務,依內政部9093日台(90)內中地字第9083626號公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第23條第2項及第24條第2項規定,原告應依民法規定負物之瑕疵擔保責任,被告自得請求減少價金云云,然觀諸被告所呈之「標的物現況說明書」關於「基地台設備」存否選項(見本院卷第4043頁),其上僅係記載「
目前頂樓是否有架設大哥大基地台設備」或「是否知悉本棟建物有裝設電信基地台」等文字,顯係出賣人就出賣標的物所在建物有無基地台設備予以揭露或說明,該項標的物現況說明之範圍,並未包含出賣標的物鄰近有無基地台設備存否,且上開「標的物現況說明書」均非本件系爭買賣契約之約定,被告據此認原告就出賣標的物鄰近週遭是否存有基地台之嫌惡設施負有告知義務,原告應負物之瑕疵擔保責任云云,顯不足採。依此,系爭房地既無物之瑕疵存在,則被告辯稱原告應負物之瑕疵擔保責任,其本於民法第359條規定請求減少價金1917,712元,並於此範圍內與原告本案之請求主張抵銷云云,自屬無據。

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