憑什麼!沒有買停車位也要給付車道的金額?行政法篇

住在大都會的施太太,當初盤算著大眾交通工具非常方便,實在不需要養一台車作為代步工具,於是將車賣掉後,把買車位的錢省下來好好的買一棟房子,結果發現預售屋契約書隱匿了重要的交易資訊,使施太太誤認「車道面積僅由購買停車位者負擔」,但實際上建商卻將車道列為公共設施,不論住戶有沒有購買停車位,一律分攤車道面積,不肖建商實在是太惡劣了!
 

律師貼心話:

1.      本件公平交易委員會依公平交易法第24條規定,裁處建商罰鍰1,200萬元後,建商不服提起訴願及行政訴訟均敗訴。

2.      建商依其買賣契約之規定,房屋產權登記面積包含①主建物面積、②附屬建物面積、③共同使用部分面積(不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面積)等,但本件法院認為建商事前沒有在買賣契約中載明,車道屬建物共同使用部分的資訊,且事後也未向承購戶說明共同使用面積增加的理由,就逕行通知承購戶進行找補價款程序,顯然是利用交易相對人資訊不對等的弱勢地位,欺瞞或隱匿重要交易資訊導致承購戶認知錯誤,所以違反公平交易法第24條的欺罔行為及「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」。

 

臺北高等行政法院103年訴更一字第125號行政判決摘要
主文:
原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。
理由:
二、本件非僅屬民事私權紛爭,原處分未逾裁處權時效:
(一)查原告興建銷售瓏山林藝術館,未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊,使消費者誤認公設占比,而與原告交易,原告行為涉及欺罔且足以影響交易秩序,已違反公平交易法第24條規定,被告依同法第41條前段規定,以原處分命原告立即停止前開違法行為,並處罰鍰1,200萬元,經核並無違誤。
(二)原告雖主張本件僅屬民事私權紛爭,原處分已逾裁處權時效云云,惟查:
1、預售屋因未辦理產權登記,故購屋人無從由地政機關查得相關產權資料,消費者就所購房屋事先可取得之資訊相當有限,大多依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀、格局、配置及建材設備等,並據為是否交易之參考。易言之,交易內容端賴建築業者於契約揭露之產權項目及面積,以使雙方得就此買賣必要之點,達成意思合致而完成交易。系爭契約係原告為銷售系爭建案房屋而單方面擬定,原告擁有建造執照、使用執照、各戶持分總表、建物測量成果圖、分坪表、共同使用部分權利範圍分配書等資料,其市場資訊遠較消費者為優,而共同使用部分之項目為何,攸關交易相對人應給付之買賣價金數額,為足以影響交易決定之重要資訊,自應由原告於系爭契約中完整且充分地提供,消費者方能正確判斷應否與原告進行交易。本件系爭契約(見原處分卷甲2第550-597頁)第2條約定停車位承購戶購買之停車空間已含車道,第4條所列舉及附件3之平面圖所標示共同使用部分,復均不包括車道,可見原告於系爭契約中,並未揭露任何關於車道項目將分配納入共同使用部分面積計算價金之資訊,致使購買車位之締約相對人誤認其等依約支付購買停車空間之價金,已包括車道價款在內(未購買車位者則誤認車道不會計入其共同使用部分),則原告事後改將訟爭車道面積列入系爭建案建物共同使用部分,登記為全體購屋者共有,再以購屋者取得之共同使用部分面積增加為由,依系爭契約第5條第2款房屋面積誤差及其價款找補之規定,通知簽訂系爭契約之284名承購人進行找補價款程序,自係以隱匿足以影響交易決定之重要資訊致引人錯誤之方式,與購屋者從事交易,而構成行為時公平交易法第24條及處理原則第6條所謂欺罔行為。…參諸預售屋購屋人與建築開發業者間,常因雙方就給付內容之認知與期待不同,衍生交易糾紛,影響買賣雙方權益,為有效減少糾紛,以維護交易秩序與消費者利益,被告因而訂有行為時「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」(下稱規範說明,97年1月10日修正,於被告作成原處分時仍有效施行),該規範說明已將「未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式」,列為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣,並說明預售屋共用部分之分配,涉及房地交易標的面積之計算,為購屋人決定交易與否之重大資訊(見本院更審卷第176頁),則原告未於系爭契約揭露系爭建案「共同使用部分所含項目包括車道」之資訊,卻於系爭建案竣工後,將系爭車道面積列入共同使用部分,登記為全體購屋者共有,並向購屋者請求補繳因而增加之共用部分價款,自屬未於預售屋買賣契約載明「共用部分所含項目包括車道」此一足以影響交易決定之重要資訊,涉及公平交易法第24條所定欺罔行為,非僅民事糾紛。…
七、綜上,原告主張均非可採,被告以原告未於系爭契約揭露共同使用部分所含項目應含車道之資訊,為足以影響交易秩序之欺罔行為,違反行為時公平交易法第24條規定,以原處分命原告自處分書送達之次日起,應立即停止該項違法行為,並處罰鍰1,200萬元,經核尚無違誤,訴願決定予以維持,亦無不合,原告訴請撤銷,為無理由,應予駁回。

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