憑什麼!買停車位居然要給付2次車道的金額?民法篇

陳太太回想著當初車位買賣契約註明「含車道」,房屋買賣契約註明公設「不含車位及車道」,但不肖的建商後來卻把車道面積「分」給所有住戶,將車道視為房屋公設銷售,再宣稱坪數增加是因「施工產生誤差」要求住戶補繳價款,使得原本就有買車位的陳太太等於被剝兩層皮,建商實在是太惡劣了!
 

律師貼心話:

本案法院認為建商將車道面積計入房屋共同使用部分的瑕疵,確實違反預售屋契約的約定,所以民眾可以依不完全給付及同時履行抗辯權(按:民法第227條、第264條之規定)先寄存證信函給建商,請求建商補正契約內容,而且等到建商確實修正後,才須繼續給付買賣房屋的價金喔!

 

臺灣高等法院民事判決103年度重上更(一)字第25號民事判決摘要
主文:
原判決關於(一)命上訴人瓏OO企業股份有限公司給付上訴人陳OO逾新臺幣佰零萬捌仟陸佰壹拾貳元,及其中新臺幣貳佰肆拾陸萬貳仟陸佰壹拾貳元自民國九十八年十月二十一日起,餘自民國一0一年二月十一日起,均至清償日止,按年息百分之五計算之利息部分,及(二)命上訴人林OO給付上訴人陳OO逾新臺幣
玖佰陸拾萬陸仟元,及其中新臺幣柒佰柒拾壹萬元自民國九十八年十月二十一日起,餘自民國一0一年二月十一日起,均至清償日止,按年息百分之五計算之利息部分,及該部分假執行之宣告,暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分,上訴人陳OO在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人瓏OO企業股份有限公司、林OO之其餘上訴、上訴人陳OO之上訴均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用,關於上訴人陳OO上訴部分,由上訴人陳OO負擔;關於上訴人瓏OO企業股份有限公司上訴部分,由上訴人陳OO負擔四十分之一,餘由上訴人瓏OO企業股份有限公司負擔;關於上訴人林OO上訴部分,由上訴人陳OO負擔四十分之一,餘由上訴人林OO負擔。
 
理由:
…(三)…然以系爭買賣契約關係為「預售」性質,其價金均係依工程進度分多期給付,危險之移轉亦較延後,核與一般成屋之買賣尚屬有間,如買受人可預期瑕疵於危險移轉時仍繼續存在,若仍強求其應繼續繳付分期價金,而待出賣人實際交付標的物、使其取得所有權之危險移轉時方得主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任,實與誠信原則相悖,是於買受人繳清全部價金前,若其已知標的物有明顯瑕疵存在,經催告出賣人補正而出賣人仍不為補正,而足預期瑕疵於危險移轉時仍繼續存在時,縱於危險移轉前,仍得主張物之瑕疵擔保請求權,並得行使同時履行抗辯權,尚難以兩造間分期給付價金之約定,逕認買受人即有先為給付價金之義務,是瓏OO公司等2人抗辯稱陳OO負有先給付系爭第6期價款之義務,不得主張同時履行抗辯拒絕給付價金云云,自無可採。又系爭房屋買賣契約包含陳OO購買系爭房屋與車位部分,依該契約第2條、第3條、第4條及第5條約定,車位部分因係另行計價,故共同使用部分面積登記及房屋面積誤差、價款找補等,均不含地下層可銷售之汽車停車位空間及車道面積,亦不計入車位價款,而停車空間建物產權則包含汽車停車空間、車道及其他必要空間之應有持份等語(見原審卷(一)第32、33頁),瓏OO公司等2人且不爭執系爭房屋(不含車位)之所有權權狀坪數較契約約定坪數增加3.06坪,其中主建物減少0.24坪,附屬建物增加0.05坪,公共設施增加3.25坪,增加比例為4.58%【(交屋坪數69.89-合約坪數66.83)/合約約定坪數66.83=0.04578)】等情(見本院更字卷(一)第274頁),其等並自承於預售時係將車道及車位全部分給車位買受人計算面積,目前多出的坪數則是將其中車道部分坪數登記給房屋所有權人緣故等語(見本院更字卷(一)第272頁背面、273頁),可見其等確有違反原契約約定,將車道面積計入房屋共同使用部分之情。又依系爭房屋買賣契約第5條第2項約定:「面積如有誤差,其誤差在百分之一以內者(含百分之一)買賣雙方互不找補;惟其不足部分,如超過百分之一,則超過百分之一以上之不足部分賣方均應找補;其超過部分,如超過百分之一以上部分,買方均應找補,且雙方同面積誤差之找補,係以土地與房屋價款之總數(車位如另行計價時,則不含車位價款)除以房屋面積所計算之平均單價,無息於交屋時一次結清」等語(見原審卷(一)第33頁),而依該契約第3條約定,系爭主建物、附屬建物登記面積原應為46.22坪,實際僅登記46.03坪,面積已有短少,而公共設施登記坪數雖然增加,惟就陳OO購買系爭房屋實際居住使用之用途而言,實質上並無增益,且如瓏OO公司等2人未調整公共設施之面積,依約兩造原均無庸找補,詎經調整後登記面積增加比例超過1%,依約陳OO即需找補超過超過1%部分之價款,而以系爭不動產買賣價金(不含車位)計算,陳OO應找補金額達174萬3,774元【(4.58% -1%)66.83坪=2.39坪,(1,024萬元+3,852萬元)66.83坪2.39坪=174萬3,773.7元,元以下四捨五入】,即使依瓏OO公司及林OO自承僅收受2%範圍內之找補,亦應繳付97萬7,681元【(3% -1%)66.83坪=1.3366坪,(1,024萬元+3,852萬元)66.83坪1.34坪=97萬7,680.6】,又陳OO所購買車位部分,依系爭契約原可登記車位面積為22.714坪,詎經調整後僅餘18.64坪(見本院更字卷(一)第274頁),此部分價金依約卻完全不予調整,而車位常有與房屋分別處分或出租他人使用之收益方式者,車位登記之面積減少,自影響車位所有人嗣後於車位之使用收益。而依系爭土地買賣契約第11條第1項及系爭房屋買賣契約第26條第2項約定,系爭土地與房屋買賣契約間具有不可分割之給付關係(見原審卷(一)第21、43頁),且兩造關於找補之規定亦係以系爭不動產總價金計算,則以瓏OO公司等2人將車道面積計入房屋共同使用部分之結果,將致陳OO購買系爭不動產需較原預定價款額外付出價金,然建物總登記面積(含車位)卻反而減少1.014坪【(交屋坪數69.89-合約坪數66.83)+(權狀登記車位坪數18.64-合約車位坪數22.714)=-1.014】,如以陳OO購買之主建物、附屬建物、共同使用部分及停車位部分價值均等計算,其實際購得系爭不動產單價較之原約定購買單價每坪多出2萬6,099元【5,005萬元89.544坪=55萬8,943.1元,(5,005萬元+174萬3,774)88.53坪=58萬5,042.1元,58萬5,042元-55萬8,943元=2萬6,099元】,即使僅就登記多出2%範圍內找補,每坪單價亦多出1萬7,446元【(5,005萬元+97萬7,681)88.53坪=57萬6,388.5元,57萬6,389元-55萬8,943元=1萬7,446元】,即產生陳OO購得系爭不動產於調整面積前、後客觀上並無不同,然其登記之面積減少,卻反因額外負擔共同使用部分面積而增加購買價金負擔之不利結果,而以房地產屬高價之耐久性消費財,承購人於購置前均審慎考慮未來之增值性及使用效益,如陳OO於簽約時事先知悉其登記所得停車位面積減少,共用部分卻涵蓋地下各樓層之車道,且需就此較原訂契約價格支出更多價金,依通常交易習慣及當事人之意思,自當認為系爭不動產之交換價值、使用價值較之締約時有所欠缺,而構成瑕疵給付,且該瑕疵係於契約成立後始發生,並屬可歸責於出賣人即瓏OO公司、林OO之事由所致者,瓏OO公司、林OO自當對陳OO構成不完全給付之債務不履行責任。又陳OO先後於97年12月16日、31日以存證信函主張系爭房屋坪數超逾契約約定坪數,但超逾部分係屬公共設施,並要求瓏OO公司、林OO出面說明釐清違法不當虛灌坪數之情等語(見原審卷(一)第60至67頁、第68至76頁),瓏OO公司等2人並自承確有調整公共設施分配方式之情,則在其等補正上開瑕疵前,陳OO依民法第264條第1項之規定行使同時履行抗辯權,拒絕給付系爭第6期價款,即屬有據,其就第6期價款支付自不生遲延給付責任。…

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