賣越界屋不明說?當心,偷雞不著「抓去關」!

小明與阿花是夫妻,共有ㄧ間房子登記在阿花名下,而這間房子因為後陽台稍有外推,所以占用到一點後面毗鄰的土地,後續因為換了間更大的房子,因此就找了房仲來幫忙把這間房子賣掉,沒想到兩人為了房子可以賣個好價格,竟先後於房屋現況說明書中關於「是否有占用他人土地或被他人占用情形」欄中勾選「否」,之後接手的買家發現該房子占用到他人土地之情形,立馬就去地檢署按鈴申告,狀告小明與阿花詐欺,這下小明與阿花夫妻倆只能到牢裡寫個慘字
 

律師貼心話: 


1. 「房屋是否占用他人土地」是影響買家是否願意購買之重要交易事項,賣家自應負誠實告知之義務。若賣家客觀上除了隱瞞房屋占用他人土地之情事外,更不實填載「房地產標的現況說明書」,即構成刑法上詐欺罪之實行詐術。


2. 證明賣家知情(知道房屋占用他人土地)之證據方法:①請房仲作證②請被占用土地之地主作證③請附近鄰居作證④函詢地政事務所是否曾經至現場鑑界⑤查該地是否曾有土地訴訟。


3. 共犯(兩人以上一起犯罪)就犯罪所得若實際上難以區別各人分受之數或利益,為澈底落實沒收新制「任何人都不得保有犯罪所得」之宗旨,仍應就全部犯罪所得宣告沒收。


4. 假設賣家故意隱瞞買家該房屋占用他人土地約1.81平方公尺,並以620萬元之價格,出售該房屋,而該建物面積為65.46平方公尺,則賣家之詐欺所得,應為171,432元(計算式:620萬元÷65.46平方公尺×1.81平方公尺=171,432元)



臺灣台北地方法院104年易字275號刑事判決

主文:

戴○○共同犯詐欺取財罪,處有期徒刑肆月,如易科罰金,以新臺幣壹仟元折算壹日;未扣案犯罪所得新臺幣拾柒萬壹仟肆佰參拾貳元沒收,於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時,追徵其價額。

王○○共同犯詐欺取財罪,處有期徒刑陸月,如易科罰金,以新臺幣壹仟元折算壹日;未扣案犯罪所得新臺幣拾柒萬壹仟肆佰參拾貳元沒收,於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時,追徵其價額。

事實:

王○○、戴○○前為夫妻關係(已於民國105年10月31日兩願離婚),渠等共有坐落新北市○○區○○段000地號土地(下稱368地號土地)及其上房屋(建物門牌:新北市○○區○○街00巷0弄00號,下稱本件房屋)均登記在戴○○名下,渠等均明知本件房屋後方陽台外推之部分,有占用本件房屋後方毗鄰之新北市○○區○○段000地號土地(下稱370地號土地)之情事,惟渠等於102年6月間,吳O宗透過住商不動產OO加盟店(下稱住商OO店)仲介黃O翔之介紹,而有意購買本件房屋時,竟共同基於為自己不法所有之意圖,先由王○○在「房地產標的現況說明書」第18項「是否有占用他人土地或被他人占用情形」欄勾選「否」,嗣雙方於102年6月18日,簽訂不動產買賣契約書時,再由戴○○於不動產買賣契約書所附「房地產標的現況說明書」第18項「是否占用他人土地或被他人占用情形」欄勾選「否」,而以此方式,故意隱匿不告知本件房屋有占用鄰地之情事,致吳O宗陷於錯誤,而以新臺幣(下同)620萬元之價格,購買本件房屋,且依約付款完竣,並辦理所有權移轉登記程序。嗣吳O宗經由鄰居告知本件房屋有占用370地號土地之情事,乃向370地號土地地主楊O貞及其配偶林O民求證,並向新北市樹林地政事務所申請鑑界,始知受騙。

本案判刑理由略以:

經查:

(一)…本件房屋是否占用他人土地一情,自為影響告訴人吳O宗是否願意購買之重要交易事項,被告王○○、戴○○自應負誠實告知之義務,合先敘明。

(二)本件房屋後方違建陽台占用比鄰370地號土地,面積共1.81平方公尺一情,業據臺灣新北地方法院檢察署命新北市樹林地政事務所人員於104年6月30日,前往現場測量明確,並有臺灣新北地方法院檢察署勘驗筆錄(見104年度偵續字第84號卷第58頁至第63頁)、新北市樹林地政事務所104年7月29日新北樹地測字第1043850371號函(含新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖表,見104年度偵續字第84號卷第64頁至第67頁)各1份,及現場照片21張(見104年度偵續字第84卷第18頁至第20頁反面、第58頁至第63頁)在卷可佐…。

(三)被告2人客觀上有施用詐術犯行之認定:

…被告王○○以被告戴○○代理人名義,與證人黃O翔接洽處理本件房屋出售事宜時,應證人黃O翔要求填載「房地產標的現況說明書」時,在該說明書第18項「是否有占用他人土地或被他人占用情形」欄,勾選「否」;…嗣於102年6月18日,被告王○○偕同戴○○與告訴人吳O宗簽訂不動產買賣契約,以620萬元出售本件房屋時,上開不動產買賣契約書所附「房地產標的現況說明書」第18項「是否有占用他人土地或被他人占用情形」欄,仍勾選「否」,並由被告戴○○親自在該「房地產標的現況說明書」上簽名,且交易期間被告2人均未更正被告王○○前所填載之「房地產標的現況說明書」,亦未曾告知告訴人吳O宗或證人黃O翔本件房屋有占用370地號土地之情事等情,…是被告2人客觀上除隱瞞本件房屋占用他人土地之情事外,更以不實填載「房地產標的現況說明書」之方式,實行詐術可明。

(四)被告2人主觀上有詐欺故意之認定理由:

1.查,證人楊O貞於取得370地號土地後,因與比鄰368地號土地其上建物所有權人間,有民事拆屋還地之訴訟,經臺灣新北地方法院分別於100年11月18日、102年3月6日會同新北市樹林地政事務所人員前往現場鑑界,新北市樹林地政事務所人員並在本件房屋後方地板以油漆設置界點…,且案外人林碧珠所有緊鄰本件房屋、門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號2樓房屋占用370地號土地之部分,業經拆除,且拆除痕跡明顯可見一節,亦有現場照片…,是被告2人縱未經370地號地主當面告知有占用他人土地之情事,亦可自其他鄰居處,聽聞此事,渠等辯稱主觀上不知本件房屋有占用370地號土地之情事一節,是否可信,顯非無疑。

2.次查,證人即370地號土地所有權人之配偶林O民於偵查中證稱:「我去圍籬笆時,有跟告訴人前手即被告等人發生爭執,我有明確告訴他們土地是我們的,我可以圍籬芭等語…,是證人林O民既已當面告知被告王建懷本件房屋有占用370地號土地之情形,則被告王○○主觀上已明確知悉本件房屋確有占用370地號土地之情事可明。

3…再者,證人林O民在本件房屋後門處設置籬笆之行為,大幅縮減本件房屋後方防火巷面積,嚴重影響本件房屋之居住安全,倘被告2人主觀上並不知悉本件房屋有占用他人土地之行為,何以一次阻擋證人林O民施作籬笆未果後,未繼續據理力爭,反而默認證人林O民繼續施作籬笆?被告2人辯稱渠等主觀上不知本件房屋有占用370地號土地一節,應係臨訟卸詞,不足採信。本件被告2人主觀上應確實知悉本件房屋有占用他人土地一節,勘予認定。

(五)…證人即金門代書事務所代書陳威廷於偵查中證稱:「(檢察官問:本件房屋後方陽台若有占用他人土地情事之爭議,現況說明書第18項,應如何勾選?)有疑慮要寫在後面備註欄上。如果有占用情事,又勾選否,會影響買方意願,也有可能影響房價,會否影響房價是取決是否要拆掉,要看地主是否會介意,但要告知,我的實務經驗,這個占用與否是重要交易資訊,如果我知道這件有占用他人土地之情事,賣方如何陳述,我一定是照事實記載。」等語…,則被告王○○既曾為不動產仲介人員,對此一般人均可得而知之事項,自難諉為不知,其所辯洵不足採。

(六)依上可知,被告2人明知本件房屋有占用他人土地之情形,卻於出售本件房屋期間,從未主動告知告訴人,並在渠等出具之「房地產標的現況說明書」,第18項「是否有占用他人土地或被他人占用情形」欄,勾選「否」,而故意隱匿不予揭露本件房屋有占用他人土地之情形,並藉該「房地產標的現況說明書」傳遞不實、不完整之交易訊息,致告訴人吳O宗於審閱被告2人出具之「房地產標的現況說明書」所載虛偽、不完全之內容後,因信賴被告2人提供之錯誤訊息,誤信本件房屋確無占用他人土地之情事,致告訴人同意向被告2人購入本件房屋,因而交付財物,是本件被告2人詐欺取財之犯行,亟為炯然,渠等犯行堪予認定,應依法論科。

沒收:

(二)…在刑法沒收新制生效施行後,沒收已不具備刑罰(從刑)本質,而具有刑罰及保安處分以外之獨立法律效果(刑法第2條之修正立法說明參照),性質上屬於準不當得利之衡平措施。倘個案中得以明確認定共犯之實際犯罪利得,則就各人分得之數宣告沒收、追徵,固無疑義。惟共犯如就犯罪利得具有事實上之共同支配關係,且實際上難以區別各人分受之數或利益,為澈底落實沒收新制「任何人都不得保有犯罪所得」之宗旨,仍應就全部犯罪所得宣告沒收,以資適法。

(三)本件被告戴○○與王○○故意隱瞞告訴人吳O宗本件房屋占用370地號土地約1.81平方公尺,並以620萬元之價格,出售本件房屋,建物面積65.46平方公尺一節…,是本件被告2人之詐欺所得,應為171,432元(計算式:620萬元65.46平方公尺1.81平方公尺=171,432元);又被告王○○於本院審理時供稱本件房屋是渠等2人共同出錢購買(見本院卷(二)第32頁),被告戴○○對此亦表示無意見(見本院卷(二)第34頁),且卷內並無被告2人分受犯罪所得比例之具體事證,應認被告2人就渠等詐得財物,具有事實上之共同支配關係,是依上揭說明及刑法沒收新制之立法本旨,應就未扣案且尚未實際發還告訴人吳O宗之犯罪所得171,432元宣告沒收之,併諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時,追徵其價額。



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