因建商廣告誤導,購買到商業、工業區用地的住宅

(案例一)

太太近期因家庭需求,開始四處尋覓中和附近有什麼好的房地在出售,某日看到廣告看板上所介紹的房地,標榜有不同風格的房型可供選擇,離環球購物中心走路只要五分鐘的距離,馬上打動了吳太太。吳太太前往該房地接待中心看房時,看到大門口上張貼一張政府的函文,上面寫著「乙種工業區可申請自用住宅用地稅率、工業區已編訂門牌之建築物可辦理戶籍遷入等內容」,銷售中心內設置供民眾參觀的裝潢樣品屋內,亦設有客廳、餐廳、廚房、浴室與臥室等擺設,與一般住宅相同。吳太太看完房後,認為價格合理於是向建商簽約付款,想不到事後因建商是在工業用地蓋住宅,主管機關宣布暫不核發建物使用執照予建商,吳太太才驚覺原來買到的房地是工業區住宅,所有買戶要求建商必須給個交待時,想不到建商竟置之不理,吳太太及住戶們能向建商要求返還買賣價金嗎…?  (詐欺 返還價金篇2)

律師貼心話:

1.      除前述詐欺返還價金篇1提到的證據方法,消費者另可提出對裝潢樣品屋拍照的照片內容,佐證建商確以「可供人居住之住宅」向消費者銷售房地,構成詐欺行為,消費者自可依法解約並請求退款。

2.      在訴訟策略上,消費者可以向公平交易委員會檢舉建商的廣告不實,而建商若因此確受公平交易委員會罰鍰,法院實務上常會以此佐證建商確有廣告不實,而屬詐欺行為。

3.      縱然建商廣告不實的行為,在刑事上不構成詐欺罪,民事法院仍可自行認定建商已構成詐欺行為,消費者得解約要求退還買賣價金。

律師碎碎念……
消費者購屋前可向建商或者房仲要求房屋建照,以免爭議。而賞屋時若遇到以下情況,該房地極可能為商業用地或工業用地之住宅:
(1)賞屋時建商要求不得拍照。
(2)建商強調房屋是毛胚屋須自行隔間。
(3)建商並無樣品屋可供消費者賞屋。

 

 

臺灣新北地方法院 99 年重訴字第 359 號民事判決摘要:
主文:
被告瓏O林企業股份有限公司與林O勇應連帶給付如附表一原告分別如應返還房屋價款欄所示之金額,及自民國九十九年八月四被告但O誠科技股份有限公司自民國一百零四年九月二日起,均至清償日止,按年利率百分之五計算之利息,惟如其中一被告已履行給付,他被告免給付之義務。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾參萬元為被告供擔保後,得假執行;但被告如以新臺幣柒佰伍拾玖萬元為原告預供擔保,得免為假執行。

事實及理由:
查:…(3)本件被告瓏O林公司自94年6月起至96年3月止,委託信義房屋公司執行系爭建案銷售業務,依雙方所簽訂之不動產委託銷售契約書第5條及第8條之約定可知,被告瓏O林公司對於銷售現場所提供之由其擇定之室內設計配合廠商即燿O公司所設計之系爭建案之廣告圖冊及「H棟平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」廣告(即系爭廣告)等銷售資料有實質決定及支配能力,而由銷售人員於接待中心交付該廣告圖冊及系爭廣告等銷售資料予消費者,雖該廣告圖冊上載有「使用分區/乙種工業區使用用途/一般服務業、一般零售業」,並於接待中心門首揭示「本基地為乙種工業用地使用用途/一般服務業零售業」,且於房屋平面圖室內空間繪有虛線,惟於系爭廣告顯示為一般住家格局(即含客廳、臥房、廚房、衛浴等),且將陽臺繪入和室及臥室之一部分,而未標示及說明陽臺所在之位置及範圍,並於接待中心門首張貼「安全交易說明」,提出相關行政機關函文,內含乙種工業區可申請自用住宅用地稅率、工業區已編訂門牌之建築物可辦理戶籍遷入等內容,綜合觀察其整體印象及效果,易使一般消費大眾誤認系爭建案雖位於乙種工業用地,除供服務業及零售業使用外,亦得供作一般住宅使用,且誤認該陽臺所在位置為室內空間之一部分,可比照規劃使用。此有原告所提裝潢平面配置圖1份、裝潢樣品屋照片8張、廣告文宣1份可佐(見本院卷一),從而,系爭廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差距,其差距已逾越一般消費大眾所能接受之程度,且足以引起一般消費大眾錯誤之認知或決定,是被告瓏O林公司就其商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,已違反公平交易法第21條第1項規定,自不因買賣成立後所簽訂之房屋預定買賣契約書及「四OO約客戶權益說明書」之記載而影響其不實廣告行為之成立。
 
(4)被告瓏O林公司就四OO約之上開不實廣告,經公平交易委員會以被告瓏O林公司之廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差距,足以引起一般大眾錯誤之認知或決定,屬對商品為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項之規定,依同法第41條前段規定,以97年4月11日公處字第097049號處分書命被告瓏O林公司自處分書送達之次日起立即停止前項行為,並處罰鍰新臺幣550萬元,被告瓏O林公司不服該處分,經訴願亦遭決定駁回,遂提起行政訴訟,亦經臺北高等行政法院以97年度訴字第3069號判決駁回,經瓏O林公司提起上訴,復經最高行政法院以100年度判字第86號認定:系爭廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差距,其差距已逾越一般消費大眾所能接受之程度,且足以引起一般消費大眾錯誤之認知或決定,是上訴人(即被告瓏O林公司)就其商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,已違反公平交易法第21條第1項規定,自不因買賣成立後所簽訂之房屋預定買賣契約書及「四OO約客戶權益說明書」之記載而影響其不實廣告行為之成立,而判決駁回上訴並確定。此有行政院公平交易委員會公處字第097049號處分書、臺北高等行政法院及最高行政法院上開判決書附卷可參
(見本院卷一第320頁至324頁、卷二第117頁至123頁、第203頁至208頁)。
 
(5)系爭四OO約建案係由信義房屋公司承辦廣告行銷事宜,依被告瓏O林公司與信義房屋公司所訂立之不動產委託銷售契約書約定,此期間內廣告行銷費用由被告龍山林公司支出(該契約第5條),信義房屋公司應向被告瓏O林公司報告銷售經過及銷售策略,且各項廣告內容應經被告瓏O林公司認可後始對外揭示,有上開不動產委託銷售契約書附於公平交易委員會處分卷第173頁至第175頁可參(見本院卷二第117頁至123頁臺北高等行政法院97年度訴字第3069號判決),並經證人即信義房屋公司現場銷售經理吳正隆到庭證述明確(見本院卷二第226頁),是堪認被告瓏O林公司對上開廣告內容有實質決定及支配之能力,且為知情,而信義房屋公司亦對該不實廣告內容負責承辦,自應對該等不實廣告內容共同負責。

(6)雖被告辯稱本件業經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官不起訴處分等語,並提出該檢察署99年度偵字第853號及99年度偵續字第398號不起訴處分書為佐,然刑事責任之構成要件,恆較民事責任為嚴格,故縱然被告等人之上揭行為,尚不構成詐欺罪之刑事構成要件,然如已符民事責任之條件,仍應依民事法律之規定而為認定,自不因檢察官之刑事不起訴處分而受拘束,併此敘明。

(7)被告瓏O林公司就四OO約之銷售廣告,既足以引起一般大眾錯誤之認知或決定,屬對商品為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項之規定,已如前述,而衡之公平交易法之規定,係以保護他人為目的之法律,換言之即為防止危害權益或禁止侵害權益之法律,被告瓏O林公司既違反公平交易法之規定,則原告主張被告瓏O林公司違反保護他人之法律,致生損害於他人者,應依民法第184條第2項規定,負賠償責任等語,為屬可採。又原告主張渠等因被告之廣告不實致陷於錯誤而與之簽訂系爭土地及房屋預定買賣契約書,自得依民法第92條之規定撤銷該買賣之意思表示等語,按因被詐欺或被脅迫,而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第
1項前段定有明文。本件被告瓏O林公司以不實而足以使一般大眾陷於錯誤之廣告內容行銷上開系爭房屋及土地,堪認有詐欺之意思,而使原告等人陷於錯誤而與之簽訂土地及房屋預定賣賣契約書,從而,原告主張撤銷土地及房屋買賣契約書之意思表示,亦屬可採,為有理由。
 

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